地王们的日子好过吗?上海“地王”被质疑变泊车场

2017-12-27 10:39:37  [来历:我国经济周刊]    
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  地王们的日子好过吗?

  文章导读:上海易居房地产研讨院副院长杨红旭以为,高价拿地王地块是树立在对房地产后市达观预期基础上的,高收益的一起,也存在极大的开发危险。某种意义上说,“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

  《我国经济周刊》记者 刘照普 宋杰 | 南京、上海报导

京奥港未来墅售楼处(《我国经济周刊》记者 刘照普 摄)
京奥港未来墅售楼处(《我国经济周刊》记者 刘照普 摄)

  (本文刊发于《我国经济周刊》2017年第50期)

  事例一:南京麒麟“地王”陷“罢工”风云

  是否“罢工”,说法不一

  据了解,京奥港未来墅地处南京城东的麒麟板块,项目分为A、B、C、D四个区开发,现在开盘出售的是A区的1号和5号楼,共有154套房源。

  12月12日,该项目榜初次被曝出罢工,《我国经济周刊》记者前去采访时发现,在项目一期工地的施工现场,传达室玻璃窗上被贴上了“工程暂停、大门关闭”字样的白色封条。

  据现场工作人员向记者介绍,开发商现已拖欠他们好几个月的工程款,还有部分工人的薪酬也未予付出,“大约有2000多万元”,他们只得中止施工,逼开发商付出金钱,现已罢工近20天,开发商有必要付钱,他们才会开工。

  在项目初次被曝出罢工三四天后,有音讯称,京奥港未来墅“这个罢工的地王项目又复工了”。《我国经济周刊》记者再次赶往项目现场发现,一期工地现场仍旧空无一人,只在传达室有一位保安。

  记者沿着传达室地点的天河路往南步行大约二三十米,在另一处围墙豁口处发现,里边有一辆挖掘机和一些打桩设备,并在周围搭了几顶帐子。工地上的人员说,他们归于二期项意图施工人员,正在赶紧进行施工前的预备工作。京奥港未来墅售楼处的工作人员也向记者说,这些人的确是二期项意图施工人员,为了加速项目进展,启动了二期项目施工收拾预备工作。

  为什么一期项意图问题还没处理,就启动了二期项目?

  记者屡次联络京奥港集团及其树立的开发公司――南京华麟置业有限公司就京奥港未来墅罢工状况进行求证核实,但一向未有回复。

  12月16日,记者在南京365淘房网上看到一份落款为南京华麟置业有限公司的声明,其间称,近期,我司注意到社会舆论关于我司开发的南京京奥港・未来墅项目(注册名睿立异筑,以下简称“该项目”)工地罢工信息的很多传达及网络转载,该报导内容失实,严峻损害了我司及该项意图形象与名誉。在此,我司郑重声明如下:该项目罢工是为了全面协作近期南京相关部分的有关要求;在政府规则的罢工期限到期后,该项目已于今天起康复正常施工;在往后施工建造过程中将自始自终地保质保量,按期完结该项意图建造,并将严厉依照商品房买卖合同约好的时刻按期交给,保证购房者的利益;此次不实报导事情对我司及该项目造成了严峻的负面影响。对此我司表明激烈斥责,并保存追查法令责任的权力。

  12月18日,《我国经济周刊》记者第三次来到京奥港未来墅项目工地,发现一期项目工地仍处于罢工状况,现场没有一个人影。据一位长时刻在项目工地邻近经商的人士泄漏,该项目本年“五一”的时分也停过一次工,由于拖欠工程款,施工方罢工,拿到钱才干活,但经过和谐,后来又复工了,“传闻也没有拿到钱”。该人士说,“这一次罢工,施工方非要到钱不行,不然就一向停下去,现在一期工程的工人现已走得差不多了,都到其他工地找活干了,不能闲着。”

  地王项目是否如外界所言在赔本出售?

  2016年4月,正值南京楼市火爆之时,经过61轮竞拍,京奥港集团经过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块,力压中南置地、栖霞建造、新城地产等房企,成为南京麒麟板块的地王,楼面价为22353元/平方米,溢价率到达163%。

  本年9月15日,京奥港未来墅初次开盘推出154套房源,每平方米单价不到2.7万元,仅比楼面价高出4000元/平方米左右。楼盘置业参谋告知记者,其时领出售许可证时,房管部分清晰要求该楼盘不得超越2.7万元/平方米,即政府对此区域的限价是2.7万元左右,不准定高价,怕因而拉高区域房价。在售楼处现场的一房一价公示表上,记者看到一切房源标价均没有超越2.7万元/平方米,大都在2.5到2.6万元左右。

  一位了解该板块楼市的人士介绍说,2016年4月京奥港集团拍下这块土地时,周边新房价格才1.6万〜1.7万元/平方米,相隔不远的中海世界社区在2013年拿地时的楼面价仅为每平方米五六千元。

  《我国经济周刊》记者查询南京国土局的地块出让记载发现,2013年2月19日,南京国土局举办该年度的土地商场榜首拍,中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住所地块,其时的楼面价算下来为5554元/平方米,仅为京奥港地块楼面价的四分之一。

  记者了解到,2016年10月,有音讯称,京奥港未来墅要卖到4万元/平方米,到2017年年头,该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米,现在又降到2.7万元/平方米以下。不过与此一起,京奥港未来墅也由本来的精装房改为毛坯房出售。

  徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者剖析说,开发商所定终究房价是由土地费用、建安工程费、税收财务费用、处理开发费、公共配套设备费、所得税、出售费用、前期工程费、基础设备费和净赢利等加在一起得出的,楼面地价是指该项目在出售时单位价格中所包含的土地本钱。一般来说,土地本钱占到开发本钱的二分之一,因而,京奥港未来墅只要卖到44000元/平方米以上才能够有赢利,现在不到2.7万元/平方米的价格赔本出售的可能性十分大。

  对此剖析和说法,京奥港未来墅官方关于记者的采访要求一向未予回复。

  “地王”土地一切权作了典当

  《我国经济周刊》记者在京奥港未来墅项目售楼现场还看到了一份“权力瑕疵公示”,称:“京奥港未来墅的项目土地运用权已设定典当,典当权人为中融世界信任有限公司,典当挂号部分为南京市国土资源局,典当挂号日期为2016年5月12日。我司处理上述权力瑕疵的许诺:处理房子一切权搬运挂号前刊出典当挂号。”

  由此可知,京奥港集团在2016年4月份拍下该地块的次月就已将该地块典当给了中融世界信任有限公司进行融资。

  据悉,2016年5月,为付出该地王地块的土地款,京奥港集团向中融世界信任有限公司提出融资34亿元的请求,发行“中融-宏金46号调集资金信任方案”,付息方法是按年付息,年化利息7.6%,期限为12+6个月,即满12个月可提早还款,项目还款来历为银行开发借款、项目出售收入和集团资金支撑。中融世界信任有限公司称将对京奥港未来墅项目进行现场全面监管,依据约好,该项信任方案将在2017年12月底到期偿还。

  跟着2017年12月底终究偿还信任资金的终究截止时刻降临,京奥港集团能按期还款吗?《我国经济周刊》记者屡次致电企图联络采访中融世界信任有限公司,客服人员称是隐私,回绝对此问题给予答复。

  南京资深地产谈论人潘阳以为,在此轮调控中,为保证“房价环比不添加”的限价硬指标,地方政府使出杀手锏,也便是新房出价格格不能高于本楼盘上一批房源价格,或不高于本板块其他新房的均匀价格,在这种严厉的限价方针下,地王入市难度越来越大。跟着持有时刻添加,越来越高的资金本钱使得地王越来越难获盈余。

  潘阳剖析说,除了加强供应侧调控,需求侧调控也在加强,这些体现是收紧信贷方针、进步首付份额、调高借款利率、严打消费贷等,使得地王房企不只融资本钱添加,乃至贷不到款、融不到钱,缺少连绵不断的资金来历,令京奥港集团这类热心冒险拿地王的房企资金压力越来越大,以至于有资金链断裂的危险。

  事例二:上海“地王”被质疑变泊车场

  近期,有上海市民向记者反映称,闽系房企融信我国控股有限公司(下称“融信我国”,3301.HK)坐落静安区的一块地王项目现已变成抛弃的同享单车泊车场,状况是否事实?《我国经济周刊》记者赴实地进行采访。

  地王变泊车场?开发商:项目开工进展正常

  融信我国坐落静安区的地王项目坐落中兴社区地块,其由两个相邻地块组成,是2016年上海市中心区域仅有地块。作为静安与闸北两区兼并后新静安初次出让的住所地块,2016年8月曾招引近20家房企参与举牌。

  终究,融信我国耗资超越110亿元,楼板价超越10万元/平方米,溢价率139%,“打败”了包含保利、融创在内的17家房企,一举改写上海宅地单价纪录。

  2017年4月,曾有媒体报导称,该地块没有开端开工的痕迹,和地块开拍前的状况简直如出一辙。比较于2016年8月时的状况,偏东侧的332-01-A地块仍旧是空位,偏西侧的333-01-A地块仍旧作为泊车场运用。

偏东侧的332-01-A 地块正在展开桩基阶段的施工,偏西侧的333-01-A 地块上则停放着一些轿车与抛弃的同享单车。(《我国经济周刊》记者 宋杰 摄)
偏东侧的332-01-A 地块正在展开桩基阶段的施工,偏西侧的333-01-A 地块上则停放着一些轿车与抛弃的同享单车。(《我国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  2017年12月15日,《我国经济周刊》记者在现场看到,偏西侧的地块内停满了抛弃的同享单车与大大小小的车辆,并有大巴驶入泊车。现场有工作人员告知记者,此处变成泊车场不过10天时刻,暗示记者假如要泊车的话,过夜收费20元。

  尔后,记者就该地块开发状况采访了融信我国上海总部。融信我国回复称,上海中兴路项目分为东、西两个地块,将分批次开发。现在东地块正在展开桩基阶段的施工,西地块首要为东地块施工做预备。“项目开工进展正常,契合主管单位开发要求。静安项目作为融信和万科要点协作的项目,两边公司十分重视,前期花费了很多精力做客户研讨和产品定位,等待给上海呈现比较好的高品质寓居社区。”

  据了解,现在该地块区域内有苏河湾华裔城、万科绿地雅宾利、新湖青蓝世界等高端楼盘,与融信我国地王项目“一墙之隔”的蒙特利名国都二手房均价约为8万元/平方米起。

  2016年10月,万科曾入股中兴社区地块,取得49%的权益。融信我国方面表明,融信、万科对该项目有决心,也是两边高度继续看好上海的体现。其次,融信、万科作为全国化布局的开发商,也阅历了不同的商场周期、每个项目所在阶段、开发战略也都会依据商场状况有所调整。“融信跟万科的协作不是榜初次,咱们在过往的协作里整个运营状况是十分不错的,两边的互信度很强,不管是两边运营、定位仍是出售方面都磨合得很好,所以咱们对这个项目有满足决心。”

  融信我国土地储藏“急进”扩张?

  华夏地产首席剖析师张大伟对《我国经济周刊》记者剖析说,融信我国是十分急进的房企代表,高杠杆遇到调控,天然就成了压力最大的企业代表。“这个地块是受调控影响最大的地块,首要高总价,天然融资压力和融资本钱就高。别的单价又十分高,在限价下,不只仅是方针要素影响大,关于商场来看,现在楼市也不支撑高端项目热销。”

  《我国经济周刊》记者注意到,曩昔两年间,融信我国完结了登陆资本商场、总部搬家到上海、完成全国化布局的快速开展。外界以为,丰厚的土地储藏成为其开展的“杀手锏”。

  融信我国年报显现,融信我国在2015年没有收买任何新的土地,到当年年底,其土地储藏的总建筑面积约517万平方米。

  揭露信息显现,2016年,融信我国在福州、上海、杭州、厦门等地共收买了21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米,一年内收买地块的总建筑面积超越了之前公司的土地储藏的总建筑面积。融信我国2016年年报显现,到2016年12月31日,其储藏总建筑面积约为1058万平方米。

  2017年,融信我国则敞开并购方式,其间最大动作是以总计28.97亿元经过旗下全资控股公司受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司35个项目55%的股权,与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略协作。财报显现,到2017年上半年,融信我国的土地储藏已到达1301万平方米,新增的21幅土地首要坐落福州、杭州、南京、上海等热门城市。

  关于曩昔3年收买土地的状况,融信我国给《我国经济周刊》记者的回复称,2015年,融信因上市需求,未收买新土地。2016年,融信在杭州商场取得较多土地,商场以为融信比较急进,但实践融信在杭州商场要点布局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海区域拿下的项目大部分的溢价率并不高,以我司2016年拿地较多的杭州为例,我司竞得的土地均匀溢价率仅为27%。”

  那么,融信我国大规划拿地的资金从何而来?融信我国告知《我国经济周刊》记者,公司掌握商场时机,根据公司杰出的出售状况下合理弥补土地储藏,“咱们拿地资金来历于出售资金回笼。”

  据融信我国12月6日的布告发表,本年1―11月,融信我国(不含合营及联营公司)总合约出售额约411.61亿元。据了解,融信我国2017年的出售方针定为325亿元,到11月现已完结约127%。

  此前,曾有地产媒体对融信我国资本运作的逻辑总结为:先对旗下的土地进行高估值―添加净财物―下降负债率―取得高评级―债款融资―再买地―再进行高估值。

  对此,融信我国向《我国经济周刊》表明,公司获取的土地按会计准则都是以前史本钱计价,没有也不需求进行评价,在报表上不行以按评价值计价。近年公司净财物添加首要包含: 一是经过IPO征集资金,充分公司资本金;二是经过快速开发,加速项目交给、结转,取得留存收益添加;三是公司继续推动轻财物战略,部分控股非全资子公司在兼并报表后添加了少量股东权益。“公司在发债时需在招债阐明书中清晰征集资金用处,关于已发行的公司债,已严厉依照招债书许诺用处运用资金,公司债征集资金悉数用于偿还到期债款,并没有用于买地。”

  上海的地王们还好吗?

  榜首和平戴维斯上海住所出售部高档董事唐华告知《我国经济周刊》记者,从上海近5年拍地的状况来看,名义上溢价率高企的地王项目可谓十分多。从2013―2017年土地拍卖的状况剖析,溢价率超越100%的土地就有70余幅,经过其间20幅溢价率最高的项目能够发现,大部分坐落城市的外围区域,特别是临港片区,由于起拍价格较低,乃至造成了溢价率到达了夸大的近400%,不过即便如此,成交楼板价大约为15000元/平方米,归于溢价率虽高,但成交楼板价绝对值尚能够接受的规模。

  但以上溢价率最高的20个项目,未必是受重视程度最高的项目。榜首和平戴维斯上海住所出售部发现,除了临港片区以外,新静安的大宁板块和浦东前滩区域,可谓是商场重视度较高的热门板块,在这些热门区域中,有几个颇具代表性的项目,例如大宁金茂府是大宁的首个高溢价率地王项目,从前备受商场重视的宝山顾村项目是2016年溢价率最高项目,静安中兴社区地块则是当年放出的仅有市中心地块。经过对这些地块的剖析,能够调查商场上高溢价率地王项意图动态和走势。

  从以上项意图现状看,既有已开盘出售项目,也有开工未开卖和未开工项目,但从土地取得时刻来看,大致能够视为按着时刻节点在走,当然有些项目从时刻节点考量,节奏上的确稍有一些拖延的痕迹。

  唐华表明,作为地王项目,对开发商资金链的检测特别严峻,不扫除有部分开发商脑筋过热,在未做资金具体组织的状况下轻率拿了高价地块,从而为往后埋下危险的比如。至于上海是否也会有相似南京地王罢工状况发作,这个虽无法断语,但当时政府关于地块的出让,均选用复合招拍挂方式,关于开发商的资质要求越来越严厉,也是期望从源头上去操控这种状况的发作。

  到现在,本年上海住所商场的成交面积和成交金额均大幅缩水,面积缩水56%,成交金额缩水46%,但成交均价上涨了22%,能够说在本年严厉的预售证管控下,上海住所商场的成交呈现了较为显着的萎缩。

  记者调查:地王卖股求生

  

  50宗高总价地块过半产权呈现变化

  上海易居房地产研讨院副院长杨红旭以为,高价拿地王地块是树立在对房地产后市达观预期基础上的,高收益的一起,也存在极大的开发危险。某种意义上说,“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

  放眼全国,跟着持有时刻的添加,越来越高的资金本钱使得地王愈难盈余。

  华夏地产研讨中心统计数据显现:2015年以来,全国住所类高总价地王地块单宗地块成交金额超越65亿元的地块算计有50宗,这50宗地块中有20宗是2017年成交的,2016年成交20宗,别的还有10宗成交在2015年。

  50个项目中,有29个项目根本确认结案名,但从出售状况看,预期挨近万亿的50个项目,现在的签约额算计仅277.5亿元。尽管2017年的高总价地块不太可能有签约,但依照正常的节奏,仅从2016年及2015年的30宗高总价地块看,2576.8亿元的土地款,取得的网签出售额最多也只是277.5亿元。

  华夏地产首席剖析师张大伟剖析以为,从土地商场看,2016―2017年购入高价地的企业,根本依照正常周期都会在2017年入市,但全国严厉的限价方针,导致大部分项目都呈现了入市难。在此布景下,除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市,最近大部分项目都处于阻滞状况。

  高价地项目入市难度高,而这些地块由于拿地时对商场过度达观,特别是从2016年下半年会集呈现的部分高价地,刚好散布在调控最严厉的15个中心热门城市。所以全体看,高价地面对商场与方针双危险。

  从产权视点看,50宗高总价地块由于触及的资金体量大,有32宗地块产权在拿地后呈现了变化,占比高达64%,引进更多的资金分管商场危险成为商场干流。其间部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包含上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都呈现了股权变化。

  从资金状况看,2017年房企融资难度越来越大,各种叠加的调控方针导致房企特别是曩昔两年拿地的过于急进的企业只能挑选卖股求生,估计后续还有更多的项目会呈现股权变化。

  2017年,住所土地成交逐步呈现继续降温的现象,多城市住所土地溢价率显着下滑。

  华夏地产研讨中心统计数据显现:2017年来一线城市算计成交住所土地198宗,成交金额到达了3715.15亿元,发明了住所土地年度成交纪录,从溢价率看,则只要18.76%,是最近多年来的最低点。

  部分城市乃至开端呈现了之前很少见的流标。到现在,2017年下半年一二线城市住所土地流标现已到达44宗,其间一线城市北京呈现一宗,广州呈现两宗。算计数据比较2016年同期上涨四成。

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